Право собственности на объекты недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, равно как подлежит государственной регистрации и прекращение права собственности.
От наличия записи в государственном реестре зависят и налоговые последствия.
- Прекращение права собственности на земельный участок в связи с возвратом его в государственную собственность
Так, в постановлении АС Уральского округа от 7 марта 2018 г. № Ф09-750/18 по делу № А50-15828/2017 был рассмотрен налоговый спор о начислении земельного налога на земельный участок, право собственности на который было прекращено судом:
- налогоплательщик, возражая против доначисления ему налоговым органом земельного налога, утверждал, что имущество выбыло из его собственности в соответствии с решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 ноября 2013 г., вступившим в законную силу 9 апреля 2014 г., в связи с принятием апелляционного определения, которым судебный акт оставлен без изменения - указанным судебным актом право собственности на объекты недвижимости признаны за субъектом Российской Федерации - Ростовской областью;
- по мнению налогоплательщика, налоговый орган возлагает на него обязанность по уплате налога в значительном размере за периоды, когда он сам уже не являлся собственником и имущества, и, соответственно, не должен нести налоговое бремя в отношении указанного имущества;
- налогоплательщик ссылался на письмо ФНС от 20 октября 2017 г. № БС-4-21/21330@ "О применении для целей налогообложения недвижимости физических лиц судебных актов, вступивших в законную силу" согласно которого в случае, если судебным решением была признана недействительной сделка с объектом недвижимости и применены последствия ее недействительности (недействительности ничтожной сделки), стороны были приведены в первоначальное положение, в том числе право собственности соответствующей стороны сделки признано отсутствующим, в силу ст. 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности такой стороны, по мнению Минэкономразвития России, будет считаться отсутствующим с момента вступления указанного судебного решения в законную силу, а не с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП;
- однако суды не согласились с налогоплательщиком, отметив, что согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а на основании п. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является
единственным доказательством существования зарегистрированного права;
- плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок, поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок;
- решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 ноября 2013 г. оставленным без изменения апелляционным определением Ростовского областного суда от 9 апреля 2014 г., договор купли-продажи земельных участков признан недействительным, на налогоплательщика возложена обязанность по возврату спорных земельных участков в государственную собственность, а налогоплательщик исключен из числа собственников земельных участков;
- судами принято во внимание, что из выписок из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что сведения о прекращении права собственности налогоплательщика на спорные земельные участки 30 сентября 2016 г. внесены в реестр, при этом судами учтено, что доказательства возврата земельных участков до этой даты в государственную собственность не представлено заявителем в материалы дела;
- принимая во внимание изложенное, суды установили, что на основании решения суда общей юрисдикции в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорных земельных участков какие-либо изменения в течение 2015 года не вносились; отсутствие у налогоплательщика юридических препятствий для передачи спорных участков и совершения юридически значимых действий, направленных на внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей о прекращении за налогоплательщиком права собственности на спорные земельные участки, сделав правильный вывод о наличии у налогоплательщика обязанности исчислить и уплатить земельный налог за 2015 год в отношении указанных земельных участков.
С учётом ссылки налогоплательщика на решение суда общей юрисдикции, судами также отмечено, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (ст. 167 ГК РФ). Признание гражданско-правовой сделки недействительной не является обстоятельством, с которым налоговое законодательство связывает прекращение обязанности по уплате налога. При противоположном подходе, о возложении обязанности по уплате земельного налога на лицо, не имевшего юридической возможности осуществлять в отношении земельного участка все полномочия собственника и использовать участок по своему усмотрению, нарушается принцип экономической обоснованности взимания земельного налога как поимущественного налога (постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 12 марта 2013 г. № 12992/12).
Таким образом, даже если право собственности на объект недвижимости прекращено вступившим в силу решением суда, то налог по данному объекту всё равно подлежит уплате до внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Именно подобной логикой руководствовались суды и в деле № А40-154449/2017: если даже объект даже уже физически не существует, но запись о нём продолжает присутствовать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то налог на имущество по данному объекту подлежит уплате в бюджет.
- Объект недвижимости снесён: право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи
В постановлении АС Московского округа от 28 апреля 2018 г. по делу № А40-154449/2017 со ссылкой на нормы законодательства констатируется, что датой прекращения прав собственности на снесенный объект недвижимого имущества признается дата регистрации прекращения права собственности и снятия с государственного кадастрового учета такого объекта, исходя из чего налог на имущество должен исчисляться до момента регистрации прекращения права собственности и снятия с государственного кадастрового учета объекта, следовательно, в отношении объекта недвижимости заявителя порядок определения налоговой базы по налогу на имущество, иной, нежели, установленный правилами бухгалтерского учета. По мнению суда, до регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости в ЕГРН, налогоплательщик обязан учитывать объект недвижимости в качестве основного средства в целях налогообложения по налогу на имущество.
История, описанная Н.В. Гоголем в поэме «Мёртвые души», актуальная и сегодня:
- люди уже умерли;
- но пока данные о их смерти не внесены в ревизские сказки, эти люди числятся живыми?
История 2018 года:
- здание уже снесено;
- но пока данные о сносе не внесены в ЕГРН, то здание продолжает существовать?
Получается, что право на вещь (т.е. регистрация в ЕГРН) важнее самой вещи (которой уже нет)?
С таким подходом не согласилась Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ, которая Определением от 20 сентября 2018 г. № 305-КГ18-9064 отметила все судебные решения по делу № А40-154449/2017:
- в связи со сносом здания в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним внесена запись от 24 сентября 2015 г. о прекращении права собственности и ликвидации объекта с данным кадастровым номером; - налог на имущество исчислен обществом и уплачен в бюджет за 9 месяцев 2015 года с учетом того, что фактический снос здания и его списание с бухгалтерского учета состоялось 15 апреля 2015 г.;
- по мнению налогового органа, несмотря на ликвидацию объекта недвижимости, налог на имущество подлежал исчислению до момента исключения сведений о здании из государственного реестра, то есть за весь отчетный период 9 месяцев 2015 года;
- законодательство о налогах и сборах связывает обязанность по исчислению и уплате налога на имущество организаций с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов недвижимости, способных приносить экономические выгоды его владельцу и потому, признаваемых частью активов налогоплательщика - объектами основных средств;
- уплата налога со стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на собственнике, а само по себе наличие в государственном кадастровом учете сведений об объекте недвижимости и его принадлежности налогоплательщику не может служить основанием для взимания налога при отсутствии облагаемого имущества в действительности;
- отказывая в удовлетворении требований общества, суды не приняли во внимание,
что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. На основании п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ и с учётом разъяснений, данных в п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества;
- исходя из п. 3 ст. 1 Федерального закона РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действовавшего в спорном отчетном периоде, исключение из государственного кадастра сведений об учтенном объекте недвижимости
лишь подтверждает факт прекращения существования объекта. По настоящему делу в подтверждение отсутствия объекта налогообложения налогоплательщиком представлен акт от 15 апреля 2015 г., составленный кадастровым инженером и вошедший в пакет документов, на основании которых впоследствии сведения о здании были исключены из государственного реестра недвижимости. То обстоятельство, что по состоянию на 15 апреля 2015 г. спорное здание физически не существовало, налоговым органом не оспаривалось ни в ходе проведения налоговой проверки, ни в рамках судебного разбирательства, достоверность составленного кадастровым инженером акта не опровергнута.
Выводы: ситуации, описанные в данной статье, различны, в связи с чем различаются и налоговые последствия:
- если объект недвижимости (земельный участок, здание и т.д.) продолжает существовать, то при прекращении права собственности на него налог подлежит уплате до внесения соответствующей записи о прекращении права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- если же объект недвижимости сносится, то одновременно с вещью прекращается и право на эту вещь и, соответственно, прекращаются налоговые обязательства по данному объекту.
